Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение (приобретение техники, земельных участков; проведение мелиоративных работ, приобретение жилища и т.д.), предоставляется на длительный срок (5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2.1. Процедура получения заемщиком ипотечного кредита

Схема ипотечного кредитования представляет собой согласованную совокупность организационных и финансовых связей между субъектами, участвующими в соответствующих кредитных отношениях, возникающих в процессе движения финансовых ресурсов, гарантий и прав требования.

В настоящее время в России действуют несколько типовых схем ипотечного кредитования. Как будет показано ниже, в целом они соответствуют зарубежным схемам, однако в них присутствует и национальная специфика. Наиболее распространенной является схема московской программы ипотечного жилищного кредитования (рис. 2.1).

Практикуется и другая схема, авторами которой являются Московское инвестиционное агентство недвижимости и Московский банк Сберегательного банка России (рис. 2.2).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2.2. Схема ипотечного кредитования покупки квартиры,

разработанная МБ СБ совместно с МИАН

В Санкт-Петербурге действует схема с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (рис. 2.3). В этой схеме принимают участие не только кредиторы, заемщики и страховщики, но и инвесторы, предоставляющие первоначальный инвестиционный капитал.

Сравнительный анализ схем позволяет сделать вывод о том, что модель, показанная на рис. 2.1, является одноступенчатой, при которой заемщик напрямую участвует во всех операциях. Схема, показанная на рис. 2.2, является двухступенчатой, когда заемщик проходит все процедуры как бы повторно. Схема, представленная на рис. 2.3, может быть признана трехступенчатой, в которой помимо ипотечных присутствуют также гарантийные процедуры.

Экспертная оценка структурного состава схем отечественных кредитов представлена на рис. 2.4. По данным диаграммы можно заключить, что в настоящее время наиболее распространенной является трехступенчатая модель ипотечного кредитования, вместе с тем, проследить определенную тенденцию в структуре нельзя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2.3. Санкт-Петербургская схема ипотечного кредитования

Развитие ипотечного кредитования связано с совершенствованием нормативно-правовой базы этой области банковской деятельности и решением ряда организационно-экономических проблем.

 

Справочно

Комиссией по развитию ипотечного кредитования Государственной Думы рекомендовано Правительству РФ предусмотреть в бюджете на 2001 г. предоставить государственные гарантии заимствования федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в размере 5 млрд. руб. Эти средства должны пойти на формирование уставного капитала агентства.

Рис. 2.4. Структура типов предоставления ипотечных кредитов

в России (по материалам Российского статистического агентства)

Подводя итоги рассмотрения отечественных схем, можно заключить, что описанные модели ипотечного кредитования в целом отражают мировую практику ипотечного кредитования, о чем свидетельствует анализ зарубежного опыта (см. п.р. 1.2).

Анализ ипотечного кредитования показывает, что субъектами этого процесса являются: заемщик, банк (универсальный или ипотечный), агентство по ипотечному кредитованию, страховая компания, оценочные агентства.

В ипотечном кредитовании могут принимать участие инвесторы (кредитные союзы, инвестиционные компании, негосударственные пенсионные фонды, физические лица и т.д.), риэлтерские фирмы, органы исполнительной власти и другие юридические и физические лице.

Ниже рассмотрена деятельность таких основных субъектов ипотечного кредитования, как банки (в данном разделе), страховые компании и оценочные агентства (в разделе 3).

Основным субъектом финансовых операция являются банки. Ипотечные кредиты может выдавать как универсальный, так и специализированный ипотечный банк.

Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, другие кредитно-финансовые организации.

В России в настоящее время ипотечных банков очень мало, вследствие чего ипотечные кредиты выдают универсальные банки. В этой связи представляется целесообразным определить место ипотечного кредита в системе операций коммерческого банка.

Несомненно, что ипотечный кредит является активной операцией коммерческого банка и пассивной операцией получателя кредита. Для выявления места ипотечного кредитования в системе активных операций банка рассмотрим структуру операций банка (рис. 2.5). На основании приведенной схемы, по нашему мнению, можно сделать вывод, что ипотечные кредиты относятся к средне- и долгосрочным кредитам, выдаваемым банками юридическим и физическим лицам.

При этом можно выявить основные особенности, присущие данному типу активных операций. Одна из таких особенностей ипотечного кредита состоит в том, что процент за пользование кредитом имеет плавающее значение, величина которого колеблется в зависимости от многих факторов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2.5. Место ипотечного кредитования в совокупности

операций коммерческого банка

Основными факторами в данном случае, по нашему мнению, являются:

изменение условий эксплуатации объекта недвижимости, могущее повлечь изменение его оценочной стоимости;

изменение макроэкономических условий, влияющее на доходность кредитных операций банков;

изменение норм обязательного резервирования в центральном банке, влекущее изменение риска, связанного с данным видом кредита и др.

Другой не менее важной для банка особенностью является необходимость построения политики формирования пассивов с учетом структуры кредитного портфеля. На наш взгляд, усиливается ответственность банка перед своими кредиторами в случае увеличения доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле. Вместе с тем политика формирования пассивов банка зависит также от схемы ипотечного кредитования, по которой действует банк.

 

Современные тенденции ипотечного кредитования

Сегодня в России насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно назвать ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, «Опцион», Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.

Санкт-Петербургский ипотечный банк (СПИБ), созданный в июне 1992 г., ограничивается выдачей кредитов под залог квартир и кредитованием строительных организаций. Банк использовал 2 схемы: «Финансовый менеджер» и «Облигационные займы». В первой схеме банк выступал гарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключается в том, что банк выпускает облигации под конкретные объекты недвижимости (сроком на 2 года). В 1992 г. с участием СПИБ были учреждены Сибирский ипотечный банк (Новосибирск) и Коми ипотечный банк (Сыктывкар).

Корпорация «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу ипотечного кредитования жилищного строительства. Программа предусматривает создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривает следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

1. Схема «Форвардкредитинвест» рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

2. Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3. Схема «Комбиинвест» рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

4. Схема «Фьючерсинвест» предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

5. Схема «Рентный залог» предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20–кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

Некоторые банки предлагают открывать семейные жилищные накопительные счета. Целью такого счета является накопление денег на банковском счете для получения ипотечного кредита на приобретение или строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

Аналогичную схему кредитования применяет Петербургский Промстройбанк. Правда, условия выдачи кредита здесь более жесткие:

первоначальный взнос заемщика должен составлять не менее 20% стоимости квартиры;

ежеквартальные взносы – не менее 20% (чтобы накопить 80% от ее стоимости);

через 1,5 года после открытия счета банк выдает кредит на оставшиеся 20% стоимости недвижимости.

Стандартбанк (Москва) одним из первых в середине 1993 г. начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья работникам крупных предприятий (КамАЗ, табачная фабрика «Ява»). В операции участвовало 4 субъекта: банк, КамАЗ, строитель – подрядчик и заказчик.

Задачами банка были выдача кредита, обслуживание и отслеживание платежей и общая координация действий участников операции. Заемщик брал кредит под 10% годовых и оплачивал его. КамАЗ выступал инвестором и гарантом и выплачивал банку разницу до рыночной процентной ставки заемщика (фактически субсидировал заемщика). Подрядчик, получая полную стоимость строительства, обязывался построить дом или квартиру для заемщика в течение года. Заемщик был обязан внести часть стоимости строительства сразу, а остаток долга погасить в течение 15 лет.

По такой же схеме Стандартбанк выдал кредиты фабрике «Ява» для покупки готовых квартир.

С 1993 г. Соколбанк предоставлял кредиты под залог недвижимости сроком не более 1 года под 60% от стоимости недвижимого имущества. Схема кредитования была следующей:

1. По условиям целевого жилищного вклада первоначальный взнос клиента составлял сумму в размере стоимости 15 м2 жилья по 1400 тыс. руб. за 1 м2.

2. Дальнейшие платежи осуществлялись ежемесячно и рассчитывались исходя из стоимости жилья на последний месяц 2-го года (12 месяцев – строительство плюс 12 месяцев – ипотечное кредитование). Таким образом, ежемесячные взносы фиксировались как в квадратных метрах, так и в денежном выражении с учетом коэффициента инфляции.

3. При заключении договора с клиентом о целевом жилищном накопительном вкладе в нем фиксировались ежемесячные выплаты в виде твердых сумм (чего не делали другие инвесторы) и гарантировалось предоставление ипотечного кредита на оставшуюся сумму (около 40-50% от стоимости жилья) по окончании накопительного года под 50% годовых. Если учесть, что в августе 1995 г. ставка рефинансирования ЦБ составляла 180%, то предлагавшиеся банком проценты за кредит можно было считать льготными.

С мая 1994 г. Мосбизнесбанк начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья своим сотрудникам на коммерческой основе. В 1994 г. еще один крупный банк, Менатеп, выдал порядка 2 млн. долл. США в виде кредитов на приобретение жилья своим сотрудникам. Предоставление кредитов на покупку жилья своим сотрудникам было своеобразным поощрением их труда и одновременно давало банкам возможность отработать на практике процедуры данного вида кредитования.

На следующем этапе перед банкирами возникла более сложная задача – перейти к практике выдачи подобных кредитов широкому кругу заемщиков. В течение 1994-1997 гг. наиболее активно на рынке долгосрочного жилищного кредитования действовала банковская группа «СБС-Агро». Здесь приступили к осуществлению этого вида операций в мае 1994 г., а к 1996 г. число выданных кредитов превысило 1000. Общая сумма задолженности банку по жилищным кредитам на начало 1998 г. составляла 17 млн. долл., при этом величина кредита в среднем составляла 40-50 тыс. долл.

В конце 1997 г. банк приступил к отработке кредитования по «классической» ипотечной схеме. Этому способствовал как накопленный банком опыт работы с заемщиками, так и стремление улучшить схему долгосрочного кредитования, снять ограничения, накладываемые при «арендной» форме обеспечения кредита.

Как правило, кредиты предоставлялись в рублях с привязкой к курсу доллара США. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Заемщик для получения кредита должен был иметь денежные средства в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Процентные ставки по таким кредитам колебались от 20 до 25%.

Схема кредитования Столичным банком сбережений получила название «Продажа жилья в рассрочку». Партнерами банка являлись Универсальная финансовая компания и ряд риэлтерских фирм («Жилищная инициатива», SAVVA, БАНСО и др.). Банк предоставлял клиенту кредит на приобретение жилья. Платежи за кредит осуществлялись ежемесячно (проценты и часть основной суммы долга). Отношение размера кредита к стоимости недвижимости составляло 70% при кредитах до 2 лет, 60% – при кредитах на 3-5 лет и 50% – на 6-10 лет.

При этом процедура получения кредита стоила заемщику довольно дорого. Только заключение сделки обходилось ему в 14-17% от стоимости приобретаемого жилья, включая оплату услуг банка в размере 4% от стоимости квартиры и 1,5% – страхование недвижимости. Причем данные средства в случае невыплаты кредита не возвращались. Несмотря на такие жесткие условия кредитования объем операций рос вплоть до приостановки действия лицензии банка.

Наряду с «СБС-Агро» на рынке ипотечного кредитования активно действовал и Сбербанк. Если сложить выданные им в 1997 г. рублевые и валютные кредиты физическим лицам и привести их к валютному эквиваленту, то получится сумма более 1 млрд. долл. В этом объеме около 15% – долгосрочные кредиты, которые выдавались с целью приобретения или строительства новой недвижимости или реконструкции существующего жилья. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Процентные ставки на тот момент составляли по рублевым кредитам – 28%, по валютным – 20,5%.

Практика жилищного ипотечного кредитования в России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда проблем, среди которых следует особо отметить трудности формирования ресурсной базы долгосрочных ипотечных кредитов, а также рискованность ипотечного кредитования. Несмотря на это определенный прогресс в развитии жилищного кредитования достигнут. Интерес банков к этим операциям определяется реальным платежеспособным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением будущего огромного рынка ипотечных кредитов. Эти тенденции подтверждаются при анализе опыта ипотечного кредитования в регионах.